（原标题：西安楼市不雅察：部分住宅均价回落至2019年，名校左近“老破小”均价并排豪宅）

21世纪经济报谈记者 凌晨 西安报谈

严控新增、周转存量，西安楼市正在履历一场战略与市集的双重变化。

区别于其他城市，在房地产行业下行周期中，西安房地产市集屡次走出舒适行情。据国度统计局公布70个大中城市商品住宅销售价钱变动情况，2023年3月以来，西安新址价钱连涨14个月，直至本年5月份片霎下行后，新址价钱出现短期悠扬。

西安新址价钱波动的同期，存量房市集依然承压，区域楼市分化舒坦进一步突显。

为了进一步激活存量市集，近日，西安市关系部门再发对于优化房地产关系战略，其中触及限售、首付比例、公积金贷款额度、用地供应结构、以旧换新等多方面。

战略发出数日后，市集有否变化？购房者需求怎样走向？21世纪经济报谈进行了购房者、中介、众人等一系列探询。

置换需求加快自大

取消限售为二手房运动市集注入一剂强心针。10月中旬，《对于优化西安市房地产关系战略的奉告》（下称：《奉告》）明确，全市已购买、新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）往复不再实行原“满三满二”的住房“限售”战略，退换为获取《不动产权文凭》即可上市往复。

“战略发布后，咱们就决定进行置换。”刘芳和丈夫于2021年西安市城东片区购买了一套79浮浅米的两居室。“本来咱们瞻望五年内进行置换，但当今二手房房价降温、贷款利率低、公积金贷款额度高又拆除限售，是个置换的好时机。”

刘芳向21世纪经济报谈记者说谈，我基本锁定了三个小区，诀别在雁鸣湖区域、浐灞半岛以及城北经开区。要是总价能限制在170万元以内，首付更低面积更大，双东谈主纯公积金额度不错遮盖贷款部分。

值得一提的是，公积金贷款额度与商转公等关系问题，在西安购房市集中长年引发烧议。

广东省城规院住房战略征询中心首席征询员李宇嘉对21世纪经济报谈记者暗示：“要是个贷率较低，贷款限制较小，意味成交量也小，反之同理。而当下贷款买房依然占据市集主流，公积金贷款群体主要蚁集在体制内和企行状单元。热门城市一般公积金商贷组合情况较多，中小城市通过公积金贷款多一些。要是个贷率向上90%，那就处于告诫线，意味着悉数这个词公积金池子的水位不及。”

官方数据自大，早在2023年9月，西安公积金个贷率已升至92.01%。对于西安来讲，商转公似乎还驴年马月。

购房者王林对21世纪经济报谈记者说谈：“蓝本买房的技术，市集火热供不应求，银行贷款周期长条目严格，而征战商又不禁受组合贷，径直导致购房资本加多十多万利息。当今是个用公积金贷款置换的好时机。”

据悉，目下西安市使用公积金贷款购买住房的，单缴存员工家庭最高贷款额度不向上75万元，双缴存员工家庭最高贷款额度不向上100万元。多子女家庭在此基础上擢升至1.2倍。

王林计较谈，他与细君的贷款额度最高可达120万元，手中入款还有100万元可用，若顺利出售当今居住的斗室子，刚好不错置换一套160浮浅米的改善型平层住宅。日常月供部分，还有公积金账户不错分摊，他与细君的现款流险些不受影响。王林称：“这是无痛换房”。

二手房分化更加突显

在21世纪经济报谈记者探询中，购房者置换需求被进一步引发的同期，多位房产中介却暗示成交量增长不赫然，二手房分化更加突显。

在上述两位受访购房者看来，目下置换的独一难点在于手中二手房的出售。

“拆除限售后第二天，咱们店里来登记卖房的客户比平时翻了三倍。挂牌的客户多了，但成交量其实莫得很赫然的增长。是以二手房出售难度依然很大，除非比同小区同户型屋子降价1万-5万元，甚而更多。”高新区链家门店中介对21世纪经济报谈记者说谈。

21世纪经济报谈记者梳理了西安市区内多个二手房表情价钱波动数据发现，比拟于其他片区，名校隔邻的“老破小”价钱仍然坚挺。

位于西安市新城区的爱知中学创办于1994年，是当地家长心中的升学优选。因为坐落在老城区内，爱知低级中学隔邻均为房龄长达数十年的圭表“老破小”。在中介平台上，该片区均价大都位于23000元-30000元不等。

“这个片区成交价最少2万起，具体字据房型来定。但因为户型比较小，大都在40浮浅米-60浮浅米之间，是以总价也就最多不超200万元。”新城区中介李琳对21世纪经济报谈记者说谈，“要是仅仅为了入学，咱们提议买一个总价最低的，之后咱们会襄助把屋子转租借去。每年开学会有远距离的家长过来租房，是以无须牵记后续的问题。”

上述并非孤例。在西安闻名度更高的五大名校等学校周围，小户型均价赶超其他片区3万+豪宅险些成为常态。

“市集降温之后，临河等异常地段或是中枢商圈、名校等上风资源明确的小区均价不会跌，甚而大都保捏高潮趋势。比如浐灞两条河流交织处的万科悦湾，二手房价比拟两年前起码高潮超20%。但大部分二手房价处于回落景色，比如距离灞河一公里傍边、位置更远的颐合府，部分房型价钱已回落到2019年底到2020年傍边的水平。还有浐灞半岛上天然配套王人全，但因为位置和房龄等原因，部分户型价钱也照旧回落到2019年底。”浐灞国外港中介李伟对21世纪经济报谈记者说谈。“从二手房成交数据来看，尤其是位置欠佳或周围配套不王人全的小区均价回落幅度很大，包括浐灞国外港、经开区、西咸新区等多个片区。二手房回落到2019年甚而降价的案例并不迥殊。”

购房链路趋向正轮回

西安存量房市集捏续承压。体当今数据层面更为直不雅，西安住建自大，9月份，全市存量房（二手房）网签备案面积78.73万浮浅米；其中，住宅网签备案7452套，面积73.87万浮浅米。数目上看，9月二手房成交套数相较8月下跌619套，环比下跌7.67%。

诸葛找房官网最新自大，限制2024年10月28日西安二手房挂牌量向上17.8万套。贝壳官方自大，限制2024年10月28日，西安二手房挂牌量向上14.1万套。

“举座来看，西安二手房市集仍处于‘以价换量’的景色。比如部分热门二手房的成交价钱走低、头部板块热门表情也出现业主降价抛售。在一揽子战略的催化下，二手房成交量应该还会出现短期走高。”土产货地产不雅察东谈主士王伟对21世纪经济报谈记者说谈。

在王伟看来，西安房地产市集的购房链路正在竣事正向轮回。在关系战略的指令下，最初大都表情缓缓归来感性，成交量和成交价钱慢慢归来分解的景色，这会导致购房者对于楼市预期进一步走稳。市集的信心及预期分解会加快催化需求开释，擢升市集活跃度，从而催化区域地产行业发展。

战略层面，除了需求端的利好外。针对供应端，《对于优化西安市房地产关系战略的奉告》中提到，西安将优化用地供应结构、限制，周转存量闲置地盘；擢升商品房成就质料，优化商品住房表情阳台计容比例、以户配比车位等法例，加多住房得房率。

此外，西安积极开展以旧换新、百城千企促销等活动，支援企行状等单元期骗商品房去库存关系战略购买存量商品住房。

易居征询院征询总监严跃进对21世纪经济报谈记者说谈，从近期市集温雅点看，包括限购限售限价和普宅圭表等取消后，市集反映积极，也充分讲解房地产市集向好发展基础更好。镌汰公积金贷款利率、镌汰首付比例、镌汰存量房贷利率、镌汰换房的税费等，为镌汰购房资本和镌汰还贷压力等发达积极作用。