XSJ!1!2024030026!08-02!200281                                 海宁中       皮革城                  份有                                 信             评 级论说                                  分 析师     周文哲          习                                           覃斌          霄             shxsi   黔                                           张明海         薪熟                                  联 系电 话   (   )                                  联 系地 址   ｝海 市 黄 浦 区 汉     路    号华 盛 大 厦     层                                  公 司网 站                                  海新               资信 评 枯 投 资 服                   务有    司                                                   乡   沁 刀      冲   舀夕       勿         才脚                                                                                            斯廿犯 评 作念                                                声明 除因 本 次评 级事 项使 本 评级 机构 与评 级对 象 组成 交付 关 系外               本评 级机 构              与      象   存在职         步履       客不雅   公正 的关 联关 系 本 评 级 机 构 与 评 级 东谈主 员 履 行 了调 查 和 诚 信 义 务      出具 的评 级 报 告遵 循 了真 实       客不雅    公正 的原 则 本 报 告 的评 级 论断 是 本评 级机 构 依据 合 理 的 里面信 用 评 级标 准 和程 序 作念 出 的独 立判 断                  未 因 评级 对 象和其 他任 何 组织 或 个 东谈主 的不 当影 响改变 评 级意 见 本 次 评 级 依 据 评 级 对 象 及 其 相 关 方 提 供 或 己经 正 式 对 外 公 布 的 信 息      有计划 信 息 的真 实性      准确 性和 无缺 性 由 辛劳     供    发       负责   本评 级机 构 合理 采 信其 他专 业 机构 出 具 的专科 意 见               专    机构        专            担 任何 责 任 本报 告 并非 是 某种 决 策 的论断        建议      本 评 级 机 构 不 对 发 行 东谈主 使 用 或 援用 本 报 告 产 生 的 任 何 后 果 承 担 责 任    也不 对 任 何 投资 者 的投 资 步履和 投 资损 失承 担 办事 本次评 级 的 信用 等 级有 效 期至            年    月    日止    本 评 级 机 构 将 根 据 《跟 踪 评 级 安 排 》 不 定 期 对 评 级 对 象 实              并    结    决 定 守护    变 更或 终 止评 级对 象 信用 等 级 本报 告版 权 归本 评 级机 构所 有        未经授 权不 得 修改         复制         荒疏     出售 或 以任何 款式 别传 未 经本 评 级 机 构 书面 情愿       本评 级 报 告                         得       权             债券 发   等    券   务 动    本评 级机 构 对 本报 告 的未授 权 使用          超 越授 权 使用 和 不 当使 用行 为 所造 成 的         切后 果均 不承 担任 何 责 任                                                                                                                      斯        件 编号   ［新 世 纪 企 评                             评级对 象                海 宁 中 国皮 革城 股 份 有 限      信       等       评                                                             年          产 业     集群上风                海 宁是 中 国皮 革 之 都                     汇注                 家       产                                                                                                 革              是公共最大的皮          革 生 产 基地 之                   为 海 宁 中 国 皮革 城 的 发展 提 供 了 雅致 的产 业 基 础             近 年 来 海 宁皮 城 市场 功 能 逐 渐 从 单          的皮 衣批 零交 易延 伸 至 面 辅 料 供 应                        前锋发布     时装批发       厂房租出        假想研发等皮革 全产业链领域                      海          宁皮城产业集群上风较为突 出          市场鸿沟较突 出                          皮城依        牌    势   丰富      商资               布                  年              在          市场共             个       可 出 租 面 积 所有这个词 约           万平常米     其 中 海 宁 本 部 市场 占比约 半          作 为 海 宁 中 国皮 革城 的运 营          主体          公 司 在 海 宁 市 国资 系 统 内 占据 重 要 地 位          财务结构                稳        当今 海 宁皮 城 资 产 欠债 率 处 于 较 低 水 平          公 司主 业 收 现 能 力较 强                 货    资    较                  同期 可 通 过 调 整 商 铺 资 产 租售 比例 加 速 资 金 回笼                   总 体上 偿 债 压 力 不 大          皮 革 行 业 景气 度 震 荡 下 行                   频年来皮革行业 景气度轰动下行                   皮革 服 装 生 产 企 业 经 营 承 压        给海宁皮城的          招 商 及 维 握 租 金 收 益 带 来 较 大压 力                     同 时 也 给 商 铺 金钱 变 现 带 来 不 利 影 响          异 地 连 锁 市 场 运 营 与 管 理 承压                   海 宁 皮 城 在 全 国 建 立 了 多个 连 锁 市场         部 分 外 地 市 场 经 营 推崇 欠安           频年          公司通过引入互助方                         调 整业 态    整 租 等 多 种 方 式 进 行 经 营调 整          当今 对 其 业 绩 的 提 振 效 果 尚未 显 现          类               务                 皮 城 向皮    城市                  保    借      融资租出等类金融服 务                存在       定担保          代                       收          跨 业 经 营 风 险              海 宁 皮城 布局 健 康 产 业                                                     同 时 通 过 参 与 合 伙 企 业          的形 式 进 行对 外投 资                    存在    定 的跨 业 投 资 经 营 风 险          投 融 资压 力                     皮城            皮都伊 尚      郑州皮革城         期等 在 建 项 目待 投 入 金 额 较 大           同期 公 司 还 有 对          本 部 市场 周 边 环 境 的升 级 雠校 计 划                    后续存 在       定投融资压力          与 此 同期       公 司 在 建 项 目后 续 主 要 以 出售                   并                             在房地产行业 下行布景下销售去化或承压 通 过 对 海 j 皮 城 仁要信 少                   ｝l风 险 要 索 的 分 析                      刁 评级 机 构 认 为 其     1身 信 用 质     断 仗强     实质债务偿付才略很强                夕仁给      d AA      主体信用 品级                                                                 改日 展 望  木 评级 机 构 预 计 海 j 皮 城 信 用 质 策 在 米 来                         个月握稳     给   其                      为                                                           主要 财务 数据        目的                                      项      目                                                                                                                      前   季度 母分 司     径 数据 货 币 资余 ［        亿         ］ 刚 胜债 务 ［        亿 司 所 有 者 权 益 l亿         1                                                                                                            斯        件                                               要 财务 数据            目的                             项   目                                                                                                            前    季度 经 营 胜现 金净 流入 量【               亿 元J 分并    密 舒 雳 必芳 杭 总 金钱 ［      亿 元」 总 欠债 ［      亿 元〕 刚 胜 债 务 「亿 元 ］ 所 有者权 益 ［         亿 元」 营 业 收 入 仁亿 元 ］ 净 利 润 ［亿 元 」 经 营 胜现 金 净 流     量 【亿 元 」 金钱 欠债 率 「 」 权 益 本钱 与 刚性债 务 比率「 」 流 动 比率 「 J 现 金 比率 【 」 利 息保 障倍 数 「           倍］ 净 金钱 收 益率 L 」 经 营 胜现 金净 流入量 与流 动 欠债 比率［  非 筹 资性现 金 净流 入量 与欠债 总和 比率 「 」 经 调 整的           利息 支 出〔                        倍l 经 调 整的           刚 胜债务 「                        倍］                                          发 行 东谈主本次 评 级模子 分析 表                  模      商 企业 评级 方法 与模 型    房地产 租出 行 业                                                                                                       风险程 度                                 业 务 风险                                 财 务 风险                                                   启动                                                   合 计 调整           个体信 用                                   〕〔 1   ①流 动 比因索                                 调招｝                                   川素                     ②       身分                                                          ③ 表 州 川素                                                          ④ J冬他 因 素           外 部 支扎                支握 因索                                            主 体信 用 级别 调整身分  支握 因 素                                          相 关评 级技 术文 件            研 究 辛劳                                                              ｝                        有计划 时期 文 件与 研 究资 料名 称                                                                                  templates   pageld26739                                                               httP                           pageld            11st3pe                                                               httP      年                                               年                                                               httP    shxsjcol   template                              评级论说 概况      海宁中国皮革城股份有限公司（简称“海宁皮城”                           、         ）前身为创立于 1999 年 2 月的海宁浙江                            “该公司”或“公司”      皮革服装城投资开发有限公司，启动注册本钱为 4,244.20 万元。2007 年经海宁市东谈主民政府批准，该公司通过引进      政策投资者和公司管理层入股款式已毕增资扩股，并合座改制为由海宁市金钱筹办公司（简称“金钱筹办公司”                                                      ）、      海宁市市场开发服务中心有限公司（简称“市场服务中心”                               ）、宏达高科控股股份有限公司、浙江卡森实业有限公      司以及任有法等 27 名当然东谈主共同发起成立的股份有限公司，同庚改名为现名。2010 年 1 月公司在深圳证券来回      所初度公开刊行股票 7,000 万股（证券代码：002344.SZ）                                       ，公司股本增至 2.80 亿股。上市后公司历经两次本钱公      积转增股本和一次非公开刊行股票，至 2016 年末总股本增至 12.83 亿股。死字 2023 年 9 月末，公司股本仍为 12.83      亿股，其中金钱筹办公司平直握有公司 34.65%股权，并通过全资孙公司市场服务中心波折握有公司 18.36%股权，      为公司控股股东。金钱筹办公司系海宁市东谈主民政府国有金钱监督管理办公室（简称“海宁市国资办”                                                 ）的全资子公      司，故公司实质适度东谈主为海宁市国资办。      该公司是国内最大的皮革专科市场开发与运营商。当今公司在建及运营的市场区域包括浙江海宁、江苏沭阳、辽      宁佟二堡、四川成都、黑龙江哈尔滨、山东济南、湖北武汉、河南郑州等地。频年通过接续整合皮革产业价值链      的高卑劣，公司的市场功能缓缓从单一的皮衣批零来回蔓延至面辅料供应、厂房租出、假想研发、前锋发布、总      部商务、会展、融资担保等，在皮革成品坐褥、营销和来回等门径为商户提供一站式的全产业链服务，打造全品      类服装供应链基地。此外，频年来公司还通过受让、托管、互助等款式布局健康医疗产业。 数据基础      本评级论说的数据来自于该公司提供的 2020-2022 年财务报表及 2023 年第三季度财务报表，以及有计划筹办数据。      天健司帐师事务所（特殊庸俗结伴）对公司的 2020-2022 年财务报表进行了审计，均出具了程序无保属倡导的审      计论说。                          ）1%股权并将其纳入归拢范围，通过新设款式新增子公司 4 家，      融资服务中心有限公司（简称“民间融资公司”      刊出钉公司 1 家，昔时末公司归拢范围内子公司所有这个词 33 家。2022 年子公司海宁皮革前锋小镇投资开发有限公司                ）出资 1.93 亿元收购第三方握有的创佳融资租出（浙江）有限公司（简称“创佳融资”      （简称“前锋小镇公司”                                        ）      归拢范围内子公司所有这个词 40 家。2023 年前三季度公司新设 1 家子公司，刊出 1 家子公司。公司归拢范围虽逐年扩      大，但最近三年一期财务数据仍具有一定可比性。 业务      频年皮革行业景气度呈现轰动下行趋势，坐褥企业效益合座有所下滑，对租出市场沉稳运营酿成一定压力。公司      所筹办的皮革城市场鸿沟上风及市阵势位较为领路，但各市场之间筹办推崇握续分化，海宁本部、佟二堡、成都、      沭阳等市场出租率保握较高水平，其余市场筹办推崇则欠佳，对收入及利润孝敬有限。2022 年以来主要因房钱减      免政策的实验以及部分商户筹办承压等，公司市场开发与筹办收入同比握续下滑，但金融服务业务发展雅致。公      司利润主要来自筹办收益，政府补助及投资收益亦对盈利酿成一定补充。 （1） 宏不雅身分 以及经济增长放缓预期正缓缓累积降息动能；握续攀升的债务鸿沟推升风险，额外是发展中国度的债务脆弱性加 剧；东谈主工智能等新时期对公共坐褥率的提增值得期待，而供应链体系的区域化转机及保护主义盛行将带来负面影 响。 字消耗、绿色消耗、健康消耗，智能家居等新的消耗增长点保握较快增长，传统消耗保握稳重或小幅扩大是改日 消耗增长推崇的基本容颜。 好意思元计价出口负增长，对好意思欧日出口大幅下降，                     “一带一王人”沿线国度和地区成为我国最大的出口去处区域。在全 球经济增长放缓、国际关连复杂的布景下，我国出口推崇的不细目性大，但在价钱身分和国外制造业补库带动下， 出口增速或有所回升。 政策将守护积极，风险统筹化解大约确保不发生系统性风险。经济增速下降是转向高质地发展经由中的客不雅章程， 臆测 2024 年我国经济增速有所放缓；在刚劲的国度治理才略、巨大的国内市场后劲以及门类王人全的产业体系基础 上，我国经济遥远向好的趋势保握不变。 详见：   《经济以进促稳 风险统筹化解——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年臆测（国内篇）》及《公共经济增长动能 裁汰 好意思欧降息周期行将开启——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年臆测（国际环境篇）》。 （2） 行业身分 经多年发展，我国商品来回市场已进入相对熟悉的发展阶段。笔据国度统计局统计，2012 年我国来回额在亿元以 上的商品来回市场数目达到 5,194 家的高点，之后逐年下滑，至 2022 年末为 3,659 家；亿元以上商品来回市场营 业面积自 2015 年起进入相对稳重的阶段，2022 年末为 2.95 亿平常米；亿元以上商品来回市场成交额于 2014 年突 破 10 万亿元，之后稳步增长，2021 年达到 11.55 万亿元高点，2022 年回落至 10.63 万亿元。大型商品来回市场 中，批发市场占据绝大无数，2022 年我国亿元以上商品来回批发市场成交额为 9.55 万亿元（2020-2021 年分别为                    。 我国事公共最大的皮革成品坐褥加工国之一，有“世界皮革成品加工中心”的称号。频年来受宏不雅经济环境变化、 贸易争端、卑劣需求乏力等多重身分影响，我国皮革行业合座景气度呈现轰动下行趋势。笔据海宁皮城统计，皮 革价钱指数由 2018 年头的 93.45 跌至 2022 年末的 70.40，2023 年以来皮革价钱指数筑底运行，第四季度有所回 升，2023 年末升至 72.62。短期内皮革行业运行仍然濒临一定压力。笔据国度统计局数据，2021-2023 年我国鸿沟 以上皮革、毛皮、羽毛非常成品和制鞋业企业营业收入分别为 11,057.2 亿元、11,339.9 亿元和 7,986.1 亿元；分别 已毕利润总和 577.4 亿元、614.4 亿元和 444.1 亿元。  图表 1. 频年来我国皮革价钱指数（海宁皮城统计）走势 注：笔据 Wind 数据整理、画图。     政策方面，自“十三五”规划扩充以来，政府在排放、治理等多个领域对制革企业建议多项环保程序，加强行业     整治力度，并缓缓清退逾期产能。2021 年 8 月中国皮革协会印发《皮革行业“十四五”高质地发展率领倡导》                                                         ，提     出了皮革行业“十四五”要已毕的八个要点办法，主要触及坐褥效益、科技改换、质地品牌、出口结构、绿色制     造、产业集群、数字化运营和东谈主才梯队，为促进皮革行业高质地发展提供科学引导与蓝图规划。     当今我国较为发达的皮革来回市场主要聚会在浙江、河北、广东和辽宁四省。该公司所处的海宁是国内皮革之都，     已建成以海宁为总部放射东北、华东、川渝、中南等地的连锁市场聚集，其中总部海宁中国皮革城是当今公共唯     一提供全产业链服务的皮革专科市场。公司市场筹办面积鸿沟较大，同期频年来率领举办海宁皮博会，海表里市     场影响力接续高潮。但需看到，在经济放缓、东谈主们审好意思与生涯民风接续变迁的布景下，皮革成品需求回升或存在     一定压力，与此同期线上零卖的握续浸透亦对线下实体筹办产生冲击，商户的筹办压力将向市场运营商传导。     该公司是“海宁中国皮革城”的创办者和筹办者，主要从事多土地革专科市场的开发、租出和服务。从业二十多     年来，公司诈骗品牌上风在世界拓展业务，并以向商户提供一站式的全产业链服务为筹办理念，将业务拓展至商     品流通、融资担保、旅馆服务等领域。2018 年公司新增健康医疗服务业务，主要包括提供医疗服务和销售药品，     以及托管海宁市社会福利中心1；2022 年公司通过收购创佳融资新增融资租出业务，业务主要聚会在装备制造、分     布式电站等领域。      图表 2. 公司业务收入组成及变化情况（单元：亿元，%）              主要目的                  2020 年        2021 年        2022 年                                                                           前三季度        前三季度     营业收入所有这个词                               14.25      14.35         13.11        7.77       8.20     其中：① 市场开发及筹办                         13.01      12.51         10.97        5.95       6.35        其中：物业租出及管理                         8.47       9.24          7.14        4.35       5.41           商铺及配套物业销售                       4.54       3.28          3.83        1.60       0.94         在营业收入中占比                         91.28      87.22         83.67       76.53      77.50         ② 商品流通                              --       0.52          0.52        0.37       0.35         在营业收入中占比                            --       3.61          3.96        4.81       4.26         ③ 旅馆服务                            0.15       0.19          0.22        0.12       0.18         在营业收入中占比                          1.01       1.34          1.71        1.58       2.20         ④ 健康医疗服务                          0.20       0.25          0.41        0.41       0.29         在营业收入中占比                          1.37       1.72          3.15        5.29       3.51         ⑤ 金融服务                              --            --       0.82        0.85       0.64         在营业收入中占比                            --            --       6.22       10.98       7.84     毛利率                                  39.52      43.05         36.56       36.21      38.49     其中：① 市场开发及筹办                         40.12      45.89         35.46       32.53      38.70        其中：物业租出及管理                        43.58      45.52         30.96       22.34      38.09           商铺及配套物业销售                      33.64      46.93         43.85       60.27      42.24         ② 商品流通                              --       5.86         32.02       29.48      46.41         ③ 旅馆服务                            4.92      13.17         27.26        0.05      32.75         ④ 健康医疗服务                      -32.49        -9.72         12.73       20.91       7.21         ⑤ 金融服务                              --            --      60.61       79.69      73.12     注：笔据海宁皮城提供的数据整理、野心。 罗致神经康复、骨要津康复、难受康复为基础，重症康复为要点，儿童康复为补充，高压氧调节为特质的空洞康复模式。此外，2018 年公司 下属子公司与海宁市社会福利中心缔结有计划条约，后者将其金钱交付给子公司运营和管理，合同时间为 2018 年 10 月 25 日至 2028 年 10 月         该公司营业总收入包括营业收入和类金融业务收入。2020-2022 年及 2023 年前三季度，公司营业总收入分别为         亿元，由利息收入、已赚担保费、手续费及佣金收入组成的类金融业务收入所有这个词分别为 0.08 亿元、0.21 亿元、0.82         亿元和 0.49 亿元。公司中枢业务为市场开发及筹办，包括物业租出及管理、商铺及配套物业销售两个板块。此外，         公司还有商品流通、旅馆服务、健康医疗服务和金融服务等业务，但除金融服务业务外，业务收入鸿沟较小且毛         利率较低，对公司事迹影响有限。         市场开发及筹办         该公司早期罢职“内增外扩”的发展政策，在世界多地鼓动连锁市场栽植。2015 年以来因皮革产物需求疲软、皮         革行业不景气以及线上线下竞争握续加重，皮革专科市场筹办承压，公司遂建议轻重金钱聚合政策，他乡膨大速         度放缓。当今公司运营的皮革市场均为自建，死字 2023 年 9 月末其已开业市场可出租面积约 225.62 万平常米。         此外，公司在建款式共 4 个，其中 2 个款式为海宁前锋小镇款式子款式2，1 个款式为现存市场土地储备的周转，         划对本部市场左近进行升级雠校，以诱惑东谈主流、提质创收。          图表 3. 死字 2023 年 9 月末公司在建款式情况（单元：亿元，万平常米）                                                                                                                       谋划投资额                                                                       栽植周期（年/             累计完成                    款式称号                  总投资额     建筑面积                                                    2023 年                                                                         月）                投资额                         2024 年        2025 年          皮都伊尚款式3                           6.50            8.60        2022.9-2025.1             2.96         0.77        1.77         1.00          潮品荟款式4                            6.90        12.46          2022.10-2024.10            2.38         1.42        2.60         0.50          郑州海宁皮革城二期款式           5           4.17            9.27       2022.4-2025.12             0.43            -        2.04         1.71          皮革城公交首末站款式                        0.31            0.18        2023.1-2023.9             0.17         0.14              -            -                    所有这个词                     17.88        30.57                --                   5.93         2.33        6.41         3.21         注：笔据海宁皮城提供的数据整理。         该公司筹办的市场遴选出租为主，租售聚合模式运营。公司遴选订价定向或招投标款式细目租售价钱；现存商铺租         赁期限主要为 1 年，小部分商铺租出期限为 3-5 年。市场房钱为一年一收，对少部分商户遴选分批收取房钱，公司         在每年续租时（较为聚会在 3-4 月）进行房钱调整。频年海宁本部、佟二堡、成都和沭阳市场出租率守护在相对高         位；哈尔滨、济南和郑州市场由于市场左近配套设施尚不熟悉、买卖氛围差、互助方筹办理念不一致等诸多身分，         出租情况欠安；武汉市场在 2022 年因合座转租用于购物中心筹办6出租率升至 100%，因处于装修阶段，房钱收入规         模很小。          图表 4. 公司主要租出物业运营情况（单元：万平常米，%，亿元）   市场       开业时辰      可出租                  房钱      可出租                       房钱          可出租                   房钱       可出租            房钱                                出租率                           出租率                                  出租率                           出租率                       面积                  收入       面积                       收入          面积                    收入        面积            收入 海宁本部市场      2005     114.38        89      5.05   114.38              91     5.44       114.38          91     4.86    111.63      90  3.03 佟二堡皮革城      2010      36.30        90      1.45    36.30              93         1.52    36.30          92     0.94     36.30         92         0.53 成都皮革城       2012      14.83        90      0.60    14.83              90         0.66    14.83          90     0.51     14.83         90         0.32 沭阳皮革城       2008        2.42       100     0.12     2.42          100            0.11     2.42          100    0.11      2.42        100         0.08 哈尔滨皮革城      2014      25.42        58      0.64    25.42              60         0.77    25.42          60     0.51     25.42         60         0.29                                                                          “前锋创业园区”、                                                                                  “设   计师创业梦工场” 、            “四季时装馆二期”以及“杭海城际铁路皮革城站地下空间”等款式。针对前锋小镇各子款式，公司遴选以租出为主、租售   聚合的筹办模式。其中，创意中枢区一期于 2017 年 12 月对出门租，可出租面积 5.95 万平常米，均已出租。当今前锋小镇无拟建子款式。   因该款式用地事前已由郑州公司取得，故以郑州海宁皮革城口头进行办法款式的开发栽植和运营销售。该款式主要栽植内容为买卖、商务办公、   旅馆非常他配套用房等。笔据有计划条约商定，万悦公司应于 2023 年底完成款式完满验收，于 2026 年 12 月 31 日完成销售，如逾期未能完成部   分，该公司有权条目万悦公司购买。款式销售超出预期收益的部分，公司将支付给万悦公司。主要因左近房价下落，楼市较为低迷，当今该项   目处于停工状态。   限公司（简称“荟宁公司”   ），由荟宁公司承租武汉皮革城合座市场并进行购物中心雠校，臆测合座雠校用度 1.88 亿元（股东两边按股比以借   款款式筹措） ，租出期为 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 4 月 30 日，租出期三年公司共给以荟宁公司 12 个月免租期，荟宁公司需支付武汉公司   代付房钱和空洞服务费等款项。   市场       开业时辰         可出租                 房钱        可出租                  房钱        可出租                房钱          可出租            房钱                                  出租率                           出租率                            出租率                            出租率                          面积                 收入         面积                  收入        面积                 收入           面积            收入 济南皮革城        2015         6.89      50       0.12       6.89         50     0.10      6.89        50     0.09         6.89      50  0.04 郑州皮革城        2016        13.45      33       0.16      13.45         33     0.16      13.45       33      0.08       13.45     33          0.05 武汉皮革城        2015        14.47      48       0.19      14.67         48     0.09      14.68      100      0.04       14.68    100          0.01 重庆皮革城        2016         3.61      58       0.14       3.61         58     0.03         --       --           --       --      --           -- 所有这个词：           --        231.77       --      8.47     231.97         --     8.90     228.36       --      7.14      225.62      --         4.35         注：①笔据海宁皮城提供的数据整理；②重庆皮革城为公司租出物业进行筹办，条约租出期限为 2016 年 4 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日，         租出到期后公司不再续签；③本部市场包括前锋小镇款式；④2021 年公司将杭海城际铁路皮革城站代建工程收入 3,539 万元计入物业租         赁及管理收入项下，导致昔时公司物业租出及管理收入与上表房钱所有这个词数存在各异。         平常米/天和 0.85 元/平常米/天。2022 年公司给以田户 3-5 个月房钱减免优惠，致昔时房钱水平下滑；2023 年前三         季度公司赓续给以田户 3-5 个月房钱减免，同期因济南市场部分田户资金未交纳等原因，公司平均房钱水平进一         步下滑。          图表 5. 公司主要市场的平均租出单价（单元：元/平常米/月）                    市场                     2020 年                  2021 年                      2022 年                 2023 年 1-9 月         本部                                          49.15                    52.83                     39.04                    33.31         小镇款式                                        21.79                    15.64         佟二堡                                         36.89                    37.52                     23.34                    17.71         成都                                          40.60                    41.20                     31.56                    26.55         沭阳                                          41.68                    37.80                     37.17                    37.15         哈尔滨                                         32.89                    42.06                     28.07                    21.19         济南                                          24.40                    24.21                     21.70                    12.78         郑州                                          29.67                    30.04                     15.55                    12.06         武汉                                          22.29                    10.80                      2.44                        0.86         重庆                                          56.87                    11.93                        --                          --         注：笔据海宁皮城提供的数据整理。         商铺及配套物业出售方面，该公司销售鸿沟主要视市场熟悉度、市场需求以及公司本人资金情况等身分而定，且         不同城市、不同商铺区位的出售均价各异较大，因此商铺及物业销售收入和毛利率年度间存在波动。2020 年公司         商铺及配套物业销售结转收入主要来自位于海宁的前锋小镇一期中枢区非常配套公寓，以及前锋创业园款式；2021         年主要来自前锋小镇一期款式与本部皮革城三期款式；2022 年及 2023 年前三季度主要来自成都皮革城二期健身         中心款式7、前锋小镇一期款式及海宁出口加工区。死字 2023 年 9 月末，公司在售款式为前锋小镇一期款式和成         都皮革城二期健身中心款式，二者均已完工，累计投资所有这个词 17.49 亿元，可供出售面积所有这个词 25.45 万平常米，累计         销售面积所有这个词 15.66 万平常米，累计合同销售金额所有这个词 15.21 亿元。         类金融业务         该公司开展融资担保、借款、资金撮合等业务，客户主要为皮革城市场的筹办户及皮革企业等。融资担保业务由                                 ）负责筹办，担保期限一般为 1-3 个月，死字 2023 年 9 月         子公司海宁皮革城融资担保有限公司（简称“担保公司”         末担保公司在保余额为 9.04 亿元（其中触及逾期待追偿金额 6,315.27 万元）                                                   ，已计提吃亏准备 0.11 亿元。公司对         于担保业务索求相应的风险准备金，同期末未到期办事准备金为 265.08 万元，担保补偿准备金 3259.24 万元。公         司子公司海宁民间融资服务中心有限公司（简称“民间融资公司”                                     ）主要开展资金撮合业务，负责资金出借方交付         出借资金本息的到期回收，死字 2022 年末公司在杭州银行海宁科技支行提供资金撮合业务的余额为 6.84 亿元，         此外还有一丝自有资金借款业务。                           以及一丝买卖保理业务，         份有限公司、绍兴远阳电力工程有限公司和南京方通科技有限公司。死字 2023 年 9 月末创佳融资应收融资租出款       对外投资       频年该公司参与多项产业类基金投资，死字 2023 年 9 月末公司对有计划基金实缴出资所有这个词 3.07 亿元。此外，为实       现本人高质地发展和加强国有金钱保值增值，2023 年公司以 1.10 亿元对正泰新能科技有限公司进行投资，后者经       营业务为光伏开垦及元器件制造、销售等，公司对其握股比例为 0.8462%，该事项已于 2023 年 10 月完成工商变       更。       图表 6. 死字 2023 年 9 月末公司产业基金投资情况（单元：亿元，%）                            设当场       公司认     公司实     公司握                               2022 年公司确       结伴企业称号                                                            主要投资标的                              间       缴出资     缴出资     股比例                               认投资收益 海宁市凫水儿股权投资结伴企业（有限结伴）                                         主要为海宁市行政区域内拟上市优秀后备企 （简称“凫水儿基金”）                                                  业                                                              主要为泛半导体、生命健康、航空航天、东谈主 海宁高质创拓股权投资结伴企业（有限结伴）                                         工智能等契合海宁市产业布局且顺应国度发 （简称“高质创拓”）                                                   展标的的政策新兴产业的有计划领域以及海宁                                                              上市公司有计划的产业 海宁芯潮股权投资结伴企业（有限结伴）         2021.10    0.20    0.20   19.20   主要为机器视觉行业                              -- 海宁视联股权投资结伴企业（有限结伴）         2021.10    0.81    0.81   19.20   主要为机器视觉行业                              -- 嘉兴浙港春霖股权投资结伴企业（有限结伴）       2021.12    0.50    0.15    6.10   新一代信息时期、高端装备制造、生物医药                    -- 嘉兴同芯宁骧股权投资结伴企业（有限结伴）        2022.8    0.20    0.20   99.03   半导体元器件制造                               -- 杭州红杉晟恒股权投资结伴企业（有限结伴）        2022.5    2.00    0.36   39.92   科技、医疗健康、消耗服务等行业                        --       注：①笔据海宁皮城提供的数据整理；②2022 年公司对嘉兴同芯宁骧股权投资结伴企业（有限结伴）进行投资，并纳入其归拢范围；③2023       年该公司对高质创拓追加投资 0.45 亿元，并新增对嘉兴浙港春霖股权投资结伴企业（有限结伴）和杭州红杉晟恒股权投资结伴企业（有限       结伴）的投资。       （1） 筹办鸿沟         图表 7. 响应公司筹办鸿沟要素的主要目的值及变化趋势                       可出租物业面积（万平常米）                                   房钱收入（亿元,右轴）       注：笔据海宁皮城所提供数据整理、画图。       一方面，公司在建款式的陆续完工将推升公司租出物业的总体鸿沟，另一方面，新物业以及现存物业亦不排斥对       外售售，以已毕金钱周转、升迁筹办质地以及补充现款流。2022 年以来公司房钱收入呈现下行趋势，主要系房钱       减免政策影响所致。租出物业的鸿沟一定进度上可支握房钱收入的鸿沟，但田户/筹办户的筹办效益、续租率以及       突发性事件也会对公司房钱的已毕产生影响。       （2） 竞争上风       该公司运营的海宁中国皮革城是当今公共最具鸿沟、中国最具影响力的皮革专科市场。公司本部所处的海宁是中       国皮革之都，海宁及左近地区汇注了 3,000 多家皮革坐褥企业，是公共最大的皮革坐褥基地之一，为海宁中国皮       革城的发展提供了雅致的产业基础。此外，公司还在世界皮革产业较为聚积或经济较为发达的省会城市布局皮革 城市场。公司款式区位上风较为赫然。公司成立以来，与业内企业配置了领路的互助共赢关连。皮革行业以中小 企业为主，本人实力较为有限，公司通过搭建皮革成品及秋冬服装线下 B2B、B2C 销售聚集以及线上线下交融发 展的机灵型市场，并打造集电商直播、电商供货、西宾培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地， 通过为上游坐褥企业提供原材料采购、产物开发假想、低成本融资、担保等配套服务，通过营造雅致的购物环境 以及有用的营销推广，促进皮革等秋冬产物的消耗，为企业的发展壮大提供了平台。在匡助企业盈利的同期，也 培养了高由衷度的商户，为公司开拓发展储备了弥散的优质客户资源。在 20 多年的发展经由中，公司与企业商户 共同成长，酿成了遥远相信的同盟伙伴关连，公司田户稳重性较高。 （3） 营运后果 该公司海宁皮革城市场已运营 20 多年，公司在皮革市场开发和运营方面具备丰富的劝诫，并享有雅致的品牌盛名 度。公司当今中高层管理东谈主员大都从事市场筹办达五年以上，具有丰富的市场管理劝诫，对皮革产业、服装行业 和专科市场有着深化阐发。公司物业运营管理劝诫丰富，品牌好意思誉度较高。 （4） 盈利才略   图表 8. 响应公司盈利才略要素的主要目的值                经调整的EBITDA利润率（%）              总金钱酬金率（%，右轴） 辛劳起首：笔据海宁皮城所提供数据整理、画图。 大幅减少主要因公司落实政府有计划政策对客户减免房钱所致；2022 年公司物业租出及管理、商铺及配套物业销售 业务毛利分别为 2.21 亿元和 1.68 亿元，二者为毛利最主要的孝敬起首，所有这个词占营业毛利的比重为 81.14%。 该公司时间用度主要由销售用度和管理用度组成，前者主要包括总部及分部市场告白宣传等用度，2020-2022 年及 折旧摊销用度，同期分别为 1.05 亿元、1.18 亿元、1.24 亿元和 0.78 亿元；2020 年以来公司银行借款等产生的利 息用度逐年增长，但与闲置资金带来的利息收入互相对消后合座财务用度为负。2020-2022 年及 2023 年前三季度 公司时间用度率分别为 15.67%、12.98%、14.55%和 17.49%，2023 年前三季度大幅升迁主要系销售用度同比加多 而营业收入同比减少所致。同期，公司金钱与信用减值吃亏所有这个词分别为 0.30 亿元、0.50 亿元、-0.15 亿元和-0.11 亿 元，2021 年主要为公司针对应收海那公司款式互助开发垫付资金而计提的坏账吃亏。 该公司利润主要来自筹办收益，其他筹办收益亦能对盈利酿成一定助益。2020-2022 年及 2023 年前三季度公司其 他收益分别为 0.33 亿元、0.64 亿元、0.88 亿元和 0.36 亿元，主要为政府补助，公司部分皮革城市场可赢顺应地政 府补贴，且具有一定握续性；投资收益分别为 0.21 亿元、1.07 亿元、0.24 亿元和 0.38 亿元，主要系金融理会产物 收益以及权力法核算下的遥远股权投资收益。 别为 1.90 亿元、3.31 亿元、3.06 亿元和 1.69 亿元。2020-2022 年公司经调整的 EBITDA 利润率及总金钱酬金率呈 现一定波动，总体上公司盈利才略较强。 财务      整商铺金钱的租售比例升迁金钱流动性，同期其可动用货币资金相对较充裕，可为即期债务的偿付提供雅致保险。        图表 9. 公司财务杠杆水平变动趋势                              权力本钱与刚性债务比左轴                             金钱欠债率右轴      注：笔据海宁皮城所提供的数据整理、画图。      务的遮蔽进度呈快速下滑态势。当今，公司金钱欠债率尚处于较低水平。      （1） 金钱        图表 10. 公司中枢金钱景况非常变动                  主要数据及目的               2020 年末          2021 年末           2022 年末          2023 年 9 月末      流动金钱（亿元，在总金钱中占比%）       其中：现款类金钱（亿元）                              11.78        18.44             24.37               16.06           其他应收款（亿元）                              1.20         1.28              1.48                   1.63           存货（亿元）                                 7.57         7.00              9.57                   9.31           一年内到期的非流动金钱（亿元）                           -               -           4.45                   3.20           其他流动金钱（亿元）                             4.12         1.51              1.07                   1.38      非流动金钱（亿元，在总金钱中占比%）       其中：遥远股权投资（亿元）                              1.70         1.72              1.16                   6.07           投资性房地产（亿元）                           76.09         76.85             75.41               73.26           遥远应收款（亿元）                              2.41         1.64              5.71                   8.86           其他非流动金融金钱（亿元）                          0.20         1.79              2.08                   3.65           固定金钱（亿元）                               3.74         3.48              3.29                   3.15      期末全部受限金钱账面金额（亿元）                            4.79         6.26             12.56                   9.66      受限金钱账面余额/总金钱（%）                             4.33         5.25              9.10                   7.33      注：笔据海宁皮城所提供数据整理、野心。      该公司金钱以非流动金钱为主，与公司中枢业务物业租出和管理较为匹配。2020-2022 年末及 2023 年 9 月末，公      司金钱总和分别为 110.52 亿元、119.10 亿元、137.97 亿元和 131.84 亿元，非流动金钱占比在 70%以上。      该公司流动金钱主要由现款类金钱、存货和一年内到期的非流动金钱组成。2022 年末公司现款类金钱包括货币资      金 19.10 亿元（因用于银行借款及开具银行承兑汇票质押、用于担保业务的保证金和按揭保证金而受限的货币资      金所有这个词 9.74 亿元）和来回性金融金钱 5.27 亿元（均为银行理会产物）                                           ，比上年末加多 5.93 亿元主要系创佳融资的      并表及新增融资尚未全部使用所致；存货为 9.57 亿元，随款式栽植插足比上年末加多 2.58 亿元，其中开发成本                                            、开发产物 3.56 亿元（主要为成都皮革城二期健     身中心款式 3.35 亿元）                  ；一年内到期的非流动金钱则为一年到期的融资租出款。此外，公司其他应收款为 1.48 亿                                 ）暂借款 0.72 亿元（已计提坏账准备 0.10 亿元）     元，包括应得益都鸿翔莱运文学产业有限公司（简称“鸿翔莱运”                           、     应收东泰公司暂付款 0.31 亿元（已计提坏账准备 0.18 亿元）                                      。     该公司非流动金钱主要由投资性房地产和遥远应收款组成。公司投资性房地产罗致成本法计量，2022 年末同比减     少 1.44 亿元主要系计提折旧所致；遥远应收款包括济南皮革城公司应向海那公司收取的款式资金代垫款8（0.94 亿     元）和类金融业务的融资租出款（4.77 亿元）                           。此外，公司固定金钱主要为不可出租的房屋、厂房及建筑物等，近     年因计提折旧逐年小幅减少；2022 年末公司其他非流动金钱比上年末加多 4.61 亿元至 4.62 亿元，系公司以 4.61     亿元认购的嘉兴银行 5%股权（对应注册本钱 9,627.60 万股，于 2022 年末尚未办妥有计划变更登记手续）                                                            ；公司其他     非流动金融金钱为权力器具投资。     期赎回减少 3.43 亿元；遥远应收款比上年末加多 3.15 亿元，主要因融资租出业务筹办鸿沟扩大，融资租出款一般     有相应的金钱作念典质，坏账风险相对可控；遥远股权投资比上年末加多 4.91 亿元，同期其他非流动金钱减少 4.61     亿元，主要系嘉兴银行 5%股权已办妥有计划变更登记手续后从其他非流动金钱转至遥远股权投资；其他非流动金融     金钱增至 3.65 亿元。其他科目则变化不大。     死字 2023 年 9 月末，该公司受限金钱账面价值所有这个词 9.66 亿元，占总金钱比重的 7.33%，包括用于开具银行承兑汇     票质押及担保业务保证金而受限的货币资金 4.28 亿元，用于银行贷款的质押而受限的遥远应收款 5.38 亿元。     （2） 整个者权力        图表 11. 公司整个者权力组成非常变动趋势（单元：亿元）            -                                                               0.00                 实收本钱      本钱公积   盈余公积金       未分派利润     少数股东权力   整个者权力增长率(%，右轴)     注：笔据海宁皮城所提供的数据整理、画图。     受益于较好的筹办蓄积，该公司整个者权力逐年小幅增长，2020-2022 年末分别为 77.36 亿元、81.51 亿元和 84.71     亿元。公司整个者权力主要由股本、本钱公积与未分派利润组成，2022 年末三者占整个者权力的比例分别为 15.14%、     配利润逐年增长，2020-2022 年末分别为 43.99 亿元、46.86 亿元和 48.90 亿元。此外，公司少数股东权力鸿沟较     小，2022 年末为 2.21 亿元。分成方面，2020-2022 年公司分别派发上年度现款分成 0.24 亿元（含税）                                                                、0.24 亿元     （含税）和 0.38 亿元（含税）                     。2023 年 9 月末公司整个者权力较上年末略增至 85.55 亿元。 在 2023 年 12 月 31 日之前分批归还尚未支付的款式互助开发资金及利息 26,915.74 万元。死字 2023 年末山东海那公司尚有欠付尾款及滞纳 金所有这个词 14,704.93 万元，公司对尚未收到的本金及有计划未已毕融资收益减值准备列报于遥远应收款。 （3） 欠债   图表 12. 公司欠债结构及中枢债务（单元：亿元）          主要数据及目的             2020 年末             2021 年末           2022 年末          2023 年 9 月末 刚性债务                                    8.38            8.71             26.42              20.40 其中：短期刚性债务                               4.30            1.69             17.10              13.36     其中：短期借款                             1.00            0.44              2.26               7.53          冒失单子                           0.25            1.05              4.90               0.86          超短期融资券                         3.05                --            3.01                    --          一年内到期的遥远借款                       --                --            3.71               0.82          一年内到期的冒失债券                       --                --            3.06               3.02     中遥远刚性债务                             4.08            7.03              9.32               7.04     其中：遥远借款                             3.00            3.00              1.33               2.96          冒失债券                             --            3.06              7.06               4.09          其他中遥远刚性债务                      1.08            0.97              0.93                    -- 冒失账款                                    2.83            1.85              3.59               2.95 预收账款及合同欠债                               4.80            5.52              3.38               4.41 其他冒失款                                   4.49            5.52              5.80               5.68 递延收益-非流动欠债                              5.72            6.42              6.10               5.96 空洞融资成本（年化，%）                            4.68            3.76              3.12                    -- 注：①笔据海宁皮城所提供的数据整理、野心；②空洞融资成本=（本期列入财务用度的利息支拨+本期本钱化利息支拨）/（期初刚性债 务余额+期末刚性债务余额）/2；③表中 2021 年末和 2022 年末冒失债券包括 21 海宁皮城 MTN001，本评级论说将其由其他非流动欠债 科目调至冒失债券；④其他冒失款中的冒失融资供应方利息计入短期刚性债务核算，表中其他冒失款已剔除。 目栽植的鼓动，公司融资鸿沟扩大，带动欠债总和快速加多。公司欠债以流动欠债为主，2022 年末流动欠债为 36.83 亿元，占欠债总和的 69.16%。组成方面，公司负借主要由刚性债务、冒失账款、预收款项及合同欠债、其他冒失 款及递延收益组成。2022 年末公司刚性债务为 26.42 亿元，比上年末加多 17.71 亿元，主要因短期借款、冒失票 据加多以及刊行超短期融资券、公司债及中票所致；冒失账款为 3.59 亿元，主要为冒失工程款；预收款项及合同 欠债为 3.38 亿元，由预收房钱、商铺和配套物业预售款等组成；其他冒失款（剔除冒失融资供应方利息）为 5.80 亿元，主要为公司非常子公司收到客户交纳的商铺筹办保证金（2.63 亿元）                                    、融资租出保证金（1.89 亿元）和暂借          ；递延收益为政府补助，2022 年末为 6.10 亿元。此外，2022 年末公司其他流动欠债剔除短期融资 款（0.57 亿元） 券后为 5.19 亿元，主要系预提土地增值税。2023 年 9 月末，公司欠债总和较上年末减少 6.97 亿元至 46.29 亿元， 主要系刚性债务减少，其他主要欠债科目则无赫然变化。 刚性债务期限结构方面，该公司刚性债务趋于短期。融资渠谈上，公司刚性债务以银行借款和刊行债券为主。2022 年末，公司银行借款为 7.29 亿元，其中信用借款 1.90 亿元，其余为抵质押借款；冒失债券 13.13 亿元，包括超短 期融资券、中期单子和公司债券。此外，公司与海宁市袁花镇双丰股份经济互助社等 84 家互助社签署借款条约， 公司朝上述经济互助社（看成海宁市低收入家庭受托贷款方）借入扶贫款式专项贷款本金，期限为 10 年，借款利 率为 10%，死字 2022 年末账面金额为 0.93 亿元（计入遥远冒失款）                                       。2023 年 9 月末，主要因偿还到期债务，公司 刚性债务鸿沟较上年末有所缩减。   图表 13. 死字 2023 年 9 月末公司主要债务到期情况（单元：亿元）     统计范围           债务类型      2023 年 10-12 月        2024 年           2025 年          2026 年及以后                 银行借款                      3.15              4.20               --                 -- 本部/母公司口径                 债务融资器具                    4.00              3.00               --                 --                 银行借款                      3.46              5.08             0.76            2.00 归拢口径                 债务融资器具                    4.00              3.00               --                 -- 注：①笔据海宁皮城所提供的数据整理；②不包括冒失单子、利息、融资租出，只统计本金。 该公司对下属子公司资金进行融合归集，子公司使用资金前需向本部提交央求，由本部审批通事后拨付。公司将 融资权限聚会在本部，下属单元有融资需要时将主要以向本部借款的款式来进行。在资金的获取款式上，频年公 司主要通过银行贷款、刊行债券等款式进行，强调对资金成本的适度。总体上，公司融资权限聚会在本部，资金 的聚会归集和管理有助于加强资金的安全性。 （1） 现款流量   图表 14. 公司现款流量景况（单元：亿元）         主要数据及目的             2020 年度         2021 年度       2022 年度                                                                            前三季度          前三季度 筹办门径产生的现款流量净额                    5.48            6.60             0.11          0.49            0.36   其中：业务现款进出净额                    4.98            7.74             1.81          3.66            6.58 投资门径产生的现款流量净额                   -4.45           -0.48         -12.58           -0.64            -7.76   其中：购建固定金钱、无形金钱非常他长                                 -2.94           -3.22             -2.14        -0.54            -2.47      期金钱支付的现款      收回投资与投资支付净流入额              -1.44            2.12         -10.80           -0.92            -3.46 筹资门径产生的现款流量净额                    2.09           -1.32             9.78          0.69            8.46   其中：现款利息支拨                      0.07            0.22             0.34          0.41            0.26 注：①笔据海宁皮城所提供的数据整理、野心；②业务现款进出净额是指不包括其他身分导致的现款收入与现款支拨的筹办门径现款流 量净额。 该公司市场房钱遴选预收款式、商铺和住宅销售遴选预售轨制，筹办业务现款获取才略较强，并可通过合理转圜 商铺租售比例均衡资金压力。2020-2022 年及 2023 年前三季度，公司筹办性现款流净额分别为 5.48 亿元、6.60 亿 元、0.11 亿元和 0.49 亿元，其中 2022 年同比大幅下降主要因公司落实政府房钱减免政策使得商铺及配套物业租 赁及销售收到的现款减少，同期支付的各项税费（含以去年度延期）加多所致。 元。频年来公司对前锋小镇中枢区一期、伊尚款式等款式开发力度较大，构建固定金钱、无形金钱非常他遥远资 产支付的现款握续净流出，2022 年公司诈骗闲置资金购买银行理会产物的支拨鸿沟赫然加大，导致昔时投资性现 金流呈大额净流出。公司投资围绕主业，当今尚有款式在建，改日投资门径现款流或将握续保握一定例模的净流 出。 元。2020 年公司通过银行借款、刊行债券等款式为在建款式筹资，昔时筹资门径净现款流由负转正；2021 年公司 权力类融资及债务类融资均以净偿付为主；2022 年公司融资鸿沟扩大，刊行了多期超短期融资券、公司债及中期 单子，筹资门径现款呈净流入状态。 （2） 偿债才略   图表 15. 公司偿债才略目的值         主要数据及目的               2020 年度                   2021 年度                     2022 年度 EBITDA（亿元）                               6.47                       8.36                       8.20 经调整的 EBITDA（亿元）                          6.47                       8.34                       8.10 经调整的 EBITDA/全部利息支拨（倍）                   27.54                      26.33                      14.84 经调整的 EBITDA/刚性债务（倍）                      1.21                       0.98                       0.46 注：①笔据海宁皮城所提供的数据整理、野心；②经调整的 EBITDA=当期 EBITDA-刻下公允价值变动净收益。 该公司 EBITDA 主要由利润总和和固定金钱折旧组成，2020-2022 年呈小幅波动态势。同期公司经调整的 EBITDA 分别为 6.47 亿元、8.34 亿元和 8.10 亿元。2022 年末公司刚性债务鸿沟同比大幅攀升，经调整的 EBITDA 对刚性 债务遮蔽进度快速弱化，但其仍能对利息支拨酿成高倍数遮蔽。 调整身分     图表 16. 公司金钱流动性目的值        主要数据及目的            2020 年末                2021 年末           2022 年末           2023 年 9 月末   流动比率（%）                       109.85                 128.74            112.07              101.83   现款比率（%）                           52.33                  80.53             66.15            49.72   短期刚性债务现款遮蔽率（%）                273.96                1,093.92           142.49              121.34   注：①笔据海宁皮城所提供数据整理、野心；②短期刚性债务现款遮蔽率(%)=期末货币资金余额+期末来回性金融金钱余额+期末应收银   行承兑汇票余额/期末短期刚性债务×100%。   主要为现款类金钱、存货及一年内到期的融资租出款，仍可对流动欠债酿成基本遮蔽。   该公司与多家银行配置了雅致的互助关连，尚未使用的授信额度充裕。死字 2023 年 9 月末公司共赢得互助银行综   合授信额度 60.50 亿元，尚未使用的额度为 48.28 亿元，后续融资空间较弥散。   除筹办性支拨外，该公司资金主要流向买卖地产款式的栽植，改日公司谋划对本部现存市场进行雠校升级，即仍   有一定的本钱性插足需求。2020-2022 年公司分派股利、利润或偿付利息支付的现款分别为 0.37 亿元、0.50 亿元   和 1.13 亿元，2022 年同比增长主要系上年度利润增长下分成加多以及刚债增长使得利息支拨加多所致。公司债务   期限结构趋向短期，但基于其业务筹办门径较为恰当的现款流、较率领的融资渠谈以及较充裕的货币资金，可通   过续贷、自有资金偿付等款式兑付。   该公司社会办事实验情况雅致。在办事家权力保护方面，公司醉心职工东谈主文关注，接续完善办事用工轨制，稳步   开展事迹培训以升迁职工修养，关爱职工，作念好清贫职工的慰问和扶植办事。在商户权力保护方面，公司罢职“自   愿、对等、互利”的原则，与商户配置信任和谐的互助伙伴关连，防范与商户及各有计划方的疏导与融合，通过形   式各种的行动，凝合商户力量，援救商户纠纷，处置商户清贫。在消耗者权力保护方面，公司诚信筹办，严格市   场管理，把控商品性量。通过成立消耗者服务台、售后服务中心、消耗者投诉中心等多种款式，实施“明折明扣   轨制”     、推广“融合收银轨制”等各种款式，保险消耗者利益。   该公司践行环境友好及动力知人善任型发展，隆重落实各项节能环保措施，优化运行款式，减少筹办行动对环境的破   坏和影响。公司围绕节能降耗总体办法，积极开展市场雠校、节能减排行动，对市场照明进行了节能化雠校，积   极实施垃圾分类。2022 年公司共插足 1,053.44 万元进行绿化工程、日常贵重等环保款式栽植。公司投资栽植的分   布式光伏发电款式是世界首个依照国网公司新政策并网的散播式太阳能光伏发电款式，所发电量全部由皮革城市   场消化使用，2022 年发电量 394.93 万度，折程序煤 1,263.78 吨。   近三年一期该公司未收到中国证监会、深圳证券来回所及浙江省证监局等机构的监管处罚。   死字 2023 年 9 月末该公司无要紧未决诉讼和对外担保。   该公司关联购销及租出鸿沟小，对其筹办和财务基本不组成影响。死字 2022 年末，公司应收关联方款项余额所有这个词   要系冒失鸿翔莱运的工程款及暂借款，死字 2022 年末余额 0.43 亿元。   笔据该公司提供的 2024 年 1 月 29 日的《企业信用论说》                                   ，公司本部无信贷负约纪录。笔据公开信息查询（查询日   为 2024 年 2 月 23 日）                    ，公司本部未受到要紧行政处罚，亦未被列入筹办相当名录及严重违警失信名单。   该公司集团本部主要承担融资职能以及部分皮革市场租出及运营业务，在筹办性现款回流以及归拢范围内资金的   融合归集下，本部对筹办及财务资源的管理与分派才略较强。2022 年末本部经审计的金钱总和为 97.62 亿元，其   中货币资金 7.04 亿元，来回性金融金钱 4.70 亿元，其他应收款 42.77 亿元（主要为应收子公司暂借款）                                                           ，遥远股   权投资 20.07 亿元，投资性房地产为 19.44 亿元（主要系部分皮革城市场金钱）                                             。同期末公司本部欠债总和为 30.79   亿元，其中刚性债务 15.03 亿元。2022 年公司本部已毕营业收入 2.76 亿元，净利润 2.79 亿元，筹办性现款净流量   为-8.85 亿元。 外部支握   不触及。 同行比拟分析   本评级论说登科了浙江中国小商品城集团股份有限公司（简称“小商品城”                                   ）、中国国际贸易中心股份有限公司（                                                   “简   称“国贸股份”         ）、北京兆泰集团股份有限公司（简称“兆泰股份”                               ）看成该公司的同行比拟对象。小商品城与公司   均以筹办专科市场为主业，具有较高可比性，国贸股份和兆泰股份主要筹办写字楼、阛阓、公寓的租出，业态不   同但亦属于房地产租出企业，仍具有一定可比性。   该公司运营的海宁皮革城为多地布局的连锁市场，具有较隆起的鸿沟上风，同期在皮革专科领域具有品牌盛名度。   受部分外地市场筹办欠安、皮革行业景气度低迷等影响，公司单元房钱酬金不高。财务推崇方面，2022 年公司刚   性债务快速攀升，但杠杆办事仍相对较轻；公司债务虽以短期为主，但因主业现款回流较实时且存量现款类金钱   较充裕，债务保险进度较高。 评级论断   综上，本评级机构评定海宁皮城主体信用品级为 AA+，评级臆测为稳重。                    追踪评级安排 笔据有计划摆布部门的监管要乞降本评级机构的业务操作范例，在本信用评级论说有用期内，本评级机构将在需要时 进行依期或不依期追踪评级。在发生可能影响刊行东谈主信用质地的要紧事项时，本评级机构将启动不依期追踪评级程 序，刊行东谈主应笔据已作出的书面承诺实时示知本评级机构相应事项并提供相应辛劳。 本评级机构的追踪评级论说和评级收尾将对刊行东谈主、监管部门及监管部门条目的败露对象进行败露。 本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布追踪评级收尾。 如刊行东谈主不成实时提供追踪评级所需辛劳，本评级机构将笔据有计划摆布部门监管的要乞降本评级机构的业务操作规 范，遴选公告延迟败露追踪评级论说、断绝评级等评级行动。 附录一：               公司与实质适度东谈主关连图        注：笔据海宁皮城提供的辛劳整理画图（死字 2023 年 9 月末）                                        。 附录二：                   公司组织结构图        注：笔据海宁皮城提供的辛劳整理画图（死字 2023 年 9 月末）                                        。 附录三：                                         有计划实体主要数据概览                                          母公司握股比例        公司全称             简称      与公司关连                                                               筹办门径现款净           备注                                            （%）           刚性债务余额     整个者权力      营业收入       净利润                                                                                                       流入量 海宁市金钱筹办公司             金钱筹办公司     控股股东        -             539.89     606.37    127.37     10.45       -30.45 海宁中国皮革城股份有限公司          海宁皮城       本级         -              15.03      66.83      2.76      2.79        -8.85       母公司口径 海宁中国皮革城筹办管理有限公司       皮城顾问公司     子公司       100.00            3.00       1.28      0.95      0.16          0.11 灯塔佟二堡海宁皮革城有限办事公司     佟二堡海宁公司     子公司       100.00               -       9.49      0.93      0.01        -0.001 江苏沭阳海宁皮革发展有限公司        沭阳海宁公司     子公司       70.00                -       0.12      0.12      0.03                - 武汉波浪海宁皮革发展有限公司        武汉海宁公司     子公司       100.00               -      -0.99      0.04      -0.55         0.08 成都海宁皮革城有限公司           成都海宁公司     子公司       100.00               -       5.60      3.43      0.59          0.03 济南海宁皮革城有限公司           济南海宁公司     子公司       100.00               -      -0.77      0.09      -0.09       0.0001 天津海宁皮革城有限公司           天津海宁公司     子公司       80.00                -       0.75          -    0.003       -0.0008 郑州海宁皮革城有限公司           郑州海宁公司     子公司       100.00               -       0.38      0.28     -0.006         0.02 海宁皮都锦江大旅馆有限公司          皮都旅馆      子公司       100.00               -       0.10      0.23      0.02         0.001 海宁中国皮革城投资有限公司        皮革城投资公司     子公司       100.00               -       2.61          -     0.85          0.12      单体报表  其中：海宁万弘贸易有限公司         万弘贸易      孙公司       100.00            1.11       0.71      0.14      0.23         -0.81 哈尔滨海宁皮革城有限公司         哈尔滨皮革公司     子公司       100.00               -       2.75      0.66      0.01         0.001 海宁皮革城融资担保有限公司          担保公司      子公司       100.00               -       2.70      0.07      0.14          0.10 海宁皮革前锋小镇投资开发有限公司      前锋小镇公司     子公司       100.00            0.23      13.87      1.15      0.27          9.55      单体报表  其中：创佳融资租出（浙江）有限公司     创佳融资      孙公司       63.00             6.18       2.39      0.79      0.37         -0.59 海宁民间融资服务中心有限公司        民间融资公司     子公司       41.00                -       2.08      0.74      0.45          0.51 注：①笔据海宁皮城 2022 年度审计论说附注及所提供的其他辛劳整理；②金钱筹办公司数据来自公开辛劳。   附录四：                                                        同类企业比拟表   中枢业务：市场开发及筹办     包摄行业：房地产租出                     最新主体     企业称号（全称）                 可出租物业面积                   经调整的 EBITDA 利     总金钱酬金率      权力本钱与刚性债     金钱欠债率      经调整的 EBITDA/    经调整的 EBITDA/                    信用品级/臆测                房钱收入（亿元）                              （万平常米）                      润率（%）             （%）        务比率（×）       （%）        利息支拨（倍）         刚性债务（倍） 浙江中国小商品城集团股份有限公司     AAA         140.35        16.97             28.81        4.53         1.90      52.41            7.76           0.27 中国国际贸易中心股份有限公司       AAA          33.21        31.68             60.57       12.44         4.29      28.68           21.81           0.98 北京兆泰集团股份有限公司         AA+          58.50        11.65             52.46        4.22         1.31      57.00            2.30           0.16 海宁中国皮革城股份有限公司        AA+         228.37         7.14             61.78        3.62         3.21      38.60           14.84           0.46 注：①中国国际贸易中心股份有限公司、北京兆泰集团股份有限公司是公开市场发债企业但并非本评级机构客户，有计划数据及目的来自公开市场可获取数据及野心，或存在一定局限性；②浙江中国小商品城集团股份有限公 司房钱收入为其败露的市场筹办收入，即包括市场房钱收入、商位拍卖款收入、一次性增收商位使用费收入、入场履历费收入等。 附录五：                                      主要财务数据及目的                    主要财务数据与目的归拢口径           2020 年度     2021 年度     2022 年度                                                                                  前三季度          金钱总和亿元                               110.52      119.10      137.97      131.84          货币资金亿元                                11.78       18.23       19.10       14.22          刚性债务亿元                                 8.38        8.71       26.42       20.40          整个者权力 亿元                              77.36       81.51       84.71       85.55          营业收入亿元                                14.25       14.35       13.11        7.77          净利润亿元                                  1.90        3.31        3.06        1.69          EBITDA亿元                               6.47        8.36        8.20            －          筹办性现款净流入量亿元                            5.48        6.60        0.11        0.49          投资性现款净流入量亿元                           -4.45       -0.48      -12.58       -0.64          金钱欠债率%                                30.00       31.57       38.60       35.11          权力本钱与刚性债务比率%                         923.10      935.50      320.67      419.34          流动比率%                                109.85      128.74      112.07      101.83          现款比率%                                 52.33       80.53       66.15       49.72          利息保险倍数倍                               12.91       15.32        8.52            －          担保比率%                                 10.17        1.23        1.18            －          营业周期天                                449.06      340.92      384.37            －          毛利率%                                  39.52       43.05       36.56       36.21          营业利润率%                                18.80       30.82       33.33       30.85          总金钱酬金率%                                2.80        4.23        3.62            －          净金钱收益率%                                2.49        4.17        3.69            －          净金钱收益率*%                               2.55        4.17        3.32            －          营业收入现款率%                              88.54      112.61       80.68      123.91          筹办性现款净流入量与流动欠债比率%                     24.03       29.08        0.37            －          非筹资性现款净流入量与欠债总和比率%                     3.23       17.30      -27.46            －          经调整的 EBITDA/利息支拨倍                     27.54       26.33       14.84            －          经调整的 EBITDA/刚性债务倍                       1.21    0.98    0.46                   －           注：表中数据依据海宁皮城经审计的 2020-2022 年度及未经审计的 2023 年前三季度财务数据整理、野心。        目的野心公式        金钱欠债率(%)=期末欠债所有这个词/期末金钱所有这个词×100%        权力本钱与刚性债务比率(%)=期末整个者权力所有这个词/期末刚性债务余额×100%        流动比率(%)=期末流动金钱所有这个词/期末流动欠债所有这个词×100%        现款比率(%)=期末货币资金余额+期末来回性金融金钱余额+期末应收银行承兑汇票余额/期末流动欠债所有这个词×100%        利息保险倍数(倍)=(论说期利润总和+论说期列入财务用度的利息支拨)/（论说期列入财务用度的利息支拨+论说期本钱化利息支拨）        担保比率(%)=期末未清担保余额/期末整个者权力所有这个词×100%        营业周期(天)=365/{论说期营业收入/(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2} +365/{论说期营业成本/(期初存货余额+期末存货余        额)/2 }        毛利率(%)=（1－论说期营业成本/论说期营业收入）×100%        营业利润率(%)=论说期营业利润/论说期营业收入×100%        总金钱酬金率(%)= (论说期利润总和+论说期列入财务用度的利息支拨)/(期初金钱所有这个词+期末金钱所有这个词)/2×100%        净金钱收益率(%)=论说期净利润/(期初整个者权力所有这个词+期末整个者权力所有这个词)/2×100%        净金钱收益率*(%)=论说期包摄于母公司整个者的净利润/ (期初包摄母公司整个者权力所有这个词+期末包摄母公司整个者权力所有这个词)/2×100%        营业收入现款率(%)=论说期销售商品、提供劳务收到的现款/论说期营业收入×100%        筹办性现款净流入量与流动欠债比率(%)=论说期筹办行动产生的现款流量净额/(期初流动欠债所有这个词+期末流动欠债所有这个词)/2×100%        非筹资性现款净流入量与欠债总和比率(%)=(论说期筹办行动产生的现款流量净额+论说期投资行动产生的现款流量净额)/(期初欠债所有这个词+        期末欠债所有这个词)/2×100%        经调整的 EBITDA/利息支拨倍=（论说期 EBITDA-公允价值变动净收益）/（论说期列入财务用度的利息支拨+论说期本钱化利息）        经调整的 EBITDA/刚性债务倍=（论说期 EBITDA-公允价值变动净收益）/（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2         上述目的野心以公司归拢财务报表数据为准。         刚性债务=短期借款+冒失单子+一年内到期的遥远借款+冒失短期融资券+冒失利息+遥远借款+冒失债券+其他具期债务         EBITDA=利润总和+列入财务用度的利息支拨+固定金钱折旧+无形金钱非常他金钱摊销 附录六：                                       评级收尾释义        本评级机构主体信用品级分辨及释义如下：              等   级                             含 义                  AAA 级    刊行东谈主偿还债务的才略极强，基本不受不利经济环境的影响，负约风险极低                  AA 级     刊行东谈主偿还债务的才略很强，受不利经济环境的影响不大，负约风险很低        投资级                      A级   刊行东谈主偿还债务才略较强，较易受不利经济环境的影响，负约风险较低                  BBB 级    刊行东谈主偿还债务才略一般，受不利经济环境影响较大，负约风险一般                  BB 级     刊行东谈主偿还债务才略较弱，受不利经济环境影响很大，负约风险较高                      B级   刊行东谈主偿还债务的才略较地面依赖于雅致的经济环境，负约风险很高        投契级       CCC 级    刊行东谈主偿还债务的才略绝顶依赖于雅致的经济环境，负约风险极高                  CC 级     刊行东谈主在歇业或重组时可赢得保护较小，基本不成保证偿还债务                      C级   刊行东谈主不成偿还债务        注：除 AAA 级、CCC 级及以下品级外，每一个信用品级可用“+”、“-”标记进行微调，默示略高或略低于本品级。                                                                                                                    评                                                                                                                    斯 附录七                                                                                         刊行 东谈主历 史评 级      级类                  级      类                        时辰                    级                                   接                                                                                                                    告                                                                                                                    报                                                                                                                模                               变化                     年                                                     商       概                                                                                                                    法                                                                                                                    接                                                                                                                    告                                                                                                                    论                                                                                                                    接                                                                                                        模                                                                                                                    法                                                                                                                模 注   上 述 评 级 方 法 及 相 关 文 件 可 于 新 世 纪 评 级 官 方 网站 查 阅       历 史 评 级 信 息仅 限 于 本 评 级 机 构 对 发 行东谈主 进 行 的 评 级