近日，“招商基金招商蛇口租借住房REIT”发布上市公告，技俩拟于2024年10月23日在深交所上市往还，收尾公告日前两个责任日即2024年10月16日，本次上市往还无尽售期安排的份额为135,850,000.00份，本次上市往还有限售期安排的份额为364,150,000.00份。

1、发售情况

在技俩发售阶段，得回了投资者的平淡爱重，包括原始职权东谈主在内25个投资者参与政策配售。网下参与认购报价的灵验账户数达到了171个；有高达36个账户因报价未达到最终订价顺次而未入围，未入围拟认购份额高达9.5亿份。在网下询价阶段，参与认购的账户中上限报价（询价最高价）的户数达到了51个。公众投资者的认购份数达到了65.13亿，认购倍数达到了159.83倍。召募本事产生的利息达到了东谈主民币5,232,543.87元。

2、筹商情况

“招商基金招商蛇口租借住房REIT”在2024年10月18日再次发布公告，“对于基础花样技俩筹商情况证实”的公告：收尾公告日，企业佃户一、深圳市桃花坛置业有限公司（即林下技俩完成钞票重组前的原执有方，简称“桃花坛置业”）已将强续租合同，原租借合同整个155套房间（租借面积占基金一都基础花样技俩总已出租面积的21.11%，租借面积占林下技俩总已出租面积的34.11%），本次续租143套，续租合同到期日延迟至2024年12月25日。续租合同换签至技俩公司（林下）的有关事宜正在积极鼓吹中，换签责任瞻望将于近日完成。（企业佃户一租借合同到期日为2024年6月30日。本事暂未签署租借合同补充左券“续租合同”）

公告中给出了对于交融这一事件的讲解“跟着企业佃户一续租日历延迟至2024年12月25日，林下技俩2024年第4季度出租率将保执清晰，瞻望林下技俩2024年第4季度平均出租率将高于预测水平。”

3、评估讲解

从技俩讲解书中不错看到，2024年上半年节点数据统计的林下技俩出租率为97.9%，较初度陈述时下落36bp。技俩最新评估敷陈中，林下技俩的预测2024年出租率为90%；房钱增长率为零。预测2025年平均出租率为93%，房钱增长率为1.8%。

预测2024年平均房钱（含两房、三房以及增配家私和定制就业）为103.8元/平方米/月；2025年下落至100.38元/平方米/月。

4、行业数据

现在已上市的5单保险房REITs截止2024年10月18日收盘价缠绵平平分配率约为3.7%（取已公告历史齐全年度可供分配金额及预测的齐全年度可供分配金额）。

本年上市的同类技俩“国泰君安城投宽庭REIT”刊行价缠绵预期第二年分配率为4.28%，市价缠绵分配率约为4.03%；不接洽夙昔出租率的成分扰动，从行业均值的角度来看，“招商基金招商蛇口租借住房REIT”上市后有一定的博弈空间。

按照刊行价缠绵“招商基金招商蛇口租借住房REIT”的预期第二年齐全年度分配率约为4.05%；从技俩发布的续签日历来看，其2025年的本色出租率及房钱收入是否达标还存在一些不细目性。

小结：从“招商基金招商蛇口租借住房REIT”预测成果上来看，上市首年，林下技俩如故接洽了单一大佃户退租后为镌汰空置率而下落房钱顺次的情况。这次续租保证了2024年预测的出租率方针的达成，从某种经过上讲，筹商数据清晰，有助于投资者扶持信心，在一定经过会有助于上市后二级阛阓向好，但执续性何如还需要不雅察。另外，续签期仅半年时辰，到期日与上市日历间隔2个月，到期后是否偶然再续期以及夙昔出租率是否偶然达成预测方针！是曲常需要瞩目的事项。

更需要瞩目的两点是：

（1）交割事项的商定：在受让看法转让方支付已矣第一期转让价款后1个责任日内，转让方与受让方应当就技俩公司收尾订价基准日的钞票欠债等财务情况共同聘用具有相应专科禀赋的审计机构进行专项交割审计，以交割审计中所列各项财务数据金额细目调度价款，进而字据股权转让价款的缠绵公式细目股权转让价款。（有时辰限制“专项筹划设立日后60个责任日尚未按照SPV公司股权转让左券、SPV公司投资左券技俩公司股权转让左券等左券商定完成对基础钞票的投资”则专项筹划拒绝）

（2）“国泰君安城投宽庭REIT”技俩的本色召募资金边界与拟召募资金边界特殊。“招商基金招商蛇口租借住房REIT”较预期召募资金边界增长了9.23%。

值得探讨的是：交割事项中超预期的部分筹商收入包摄？本色留存到份额执有东谈主层面的本色筹营事迹是否偶然掩饰技俩上市前的预期？除了分配率来估量技俩的价值，还有哪些方针偶然愈加真的响应技俩的刊行边界以及存续期价值创造才调的等量干系？